Die Immobilienpreise in München stiegen in den letzten 15 Jahren kontinuierlich an. Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus waren langfristige Immobilienkredite sehr günstig. Die Nachfrage bewegte sich auf einem hohen Niveau und die Immobilienpreise kannten nur eine Richtung – nach oben.
Mit der Zinswende im Februar 2022 stoppte diese Entwicklung. Baufinanzierungen verteuerten sich und die Nachfrage sank in den Keller. Im Oktober 2023 stiegen die Preise in München erstmals wieder leicht an. Einige Experten sind der Meinung, dass die Talsohle überschritten ist. Mithilfe eines passenden Immobilienmaklers für München könnte jetzt der Zeitpunkt gekommen sein, um in der bayerischen Hauptstadt Wohneigentum zu erwerben.
Welche Faktoren sind für die Preisentwicklung am Immobilienmarkt verantwortlich?
In Deutschland im Allgemeinen und in München im Speziellen setzt sich die Preisentwicklung am Immobilienmarkt aus einem Zusammenspiel der folgenden Faktoren zusammen:
- Zinsentwicklung: Niedrige Zinsen ermöglichen es mehr Bürgern, über eine günstige Baufinanzierung zu Wohneigentum zu gelangen. Durch die steigende Nachfrage steigen allerdings die Immobilienpreise. Steigende Zinsen machen Immobilienkredite dagegen unattraktiv, die Nachfrage sinkt und die Preise gehen in den Keller.
- Einkommensentwicklung: München hat ein sehr hohes Einkommensniveau. Mehr Menschen als anderswo in Deutschland haben das notwendige Kapital zur Verfügung, um in Immobilien zu investieren, wodurch die Nachfrage steigt und Immobilien teuer sind.
- Bevölkerungsentwicklung: Mit der anwachsenden Bevölkerung steigt die Nachfrage nach Immobilien. Die höchsten Preise lassen sich in Metropolen wie München, aber auch Berlin, Stuttgart, Frankfurt und Hamburg durchsetzen, wo sich die attraktivsten Wohnviertel befinden. Ländliche Regionen dagegen leiden unter einem Bevölkerungsschwund, weshalb dort die Preise gerade weiter sinken.
- Immobilien als Wertanlage: Immer mehr internationale Investoren engagieren sich im stabilen deutschen Immobilienmarkt.
- Mangelnde Neubau-Aktivitäten von Bund und Ländern: Experten gehen davon aus, dass in Deutschland jährlich etwa 400.000 Wohnungen neu gebaut werden müssen, um den Bedarf an Wohnungen zu befriedigen. Derzeit werden jedoch bundesweit nur etwa 100.000 Wohnungen fertiggestellt. Diese Verknappung führt zu steigenden Immobilienpreisen.
Preisentwicklung in München
In Deutschland ist München die Region mit den traditionell höchsten Immobilienpreisen. Die Gründe sind vielfältig. Die Stadt zeichnet sich durch eine sehr hohe Attraktivität aus und zieht nicht nur jährlich Millionen von Touristen an. München ist Sitz mehrerer Weltkonzerne und weist einen widerstandsfähigen Arbeitsmarkt auf. Die Stadt besitzt ein überdurchschnittliches Angebot an hochwertigen Bildungseinrichtungen. In Verbindung mit einem riesigen Kulturangebot ist München als Wohnort sehr gefragt.
So stieg der durchschnittliche Quadratmeterpreis bis 2022 auf fast 10.000 Euro, mithin mehr als das Doppelte als im Rest der Republik. Mit der Zinswende sank der Durchschnittspreis für den Quadratmeter 2023 auf 9.700 Euro. Der Immobilienmarkt zeigt sich aufgrund der geringen Abschläge als sehr resistent, ab 2024 werden wieder steigende Preise erwartet, wenn die Zentralbanken keine weiteren Zinsschritte mehr vornehmen, wovon aufgrund der sinkenden Inflationsrate ausgegangen wird.
Wie groß ist das Angebot?
Derzeit macht sich in München noch ein Angebotsstau bemerkbar. So werden viele Immobilien länger als üblich angeboten. In Verbindung mit der sinkenden Nachfrage führt dieser Effekt dazu, dass die Preise noch etwas sinken werden oder sich zumindest seitwärts bewegen.
Entwicklung der Münchner Immobilienpreise – Prognose
Niemand kann in Zukunft schauen und eine verlässliche Aussage, wie sich die Preisentwicklung am Münchner Immobilienmarkt gestalten wird, ist nicht mit absoluter Sicherheit zu treffen. Zu vielfältig sind die Einflüsse und Faktoren, die auf die Preise wirken.
In München ist man allerdings optimistisch. Vor allem, weil die Inflation im November 2023 auf 3,2 Prozent gefallen ist, mithin die niedrigste Rate seit geraumer Zeit. Dabei spielt das Inflationsziel der Europäischen Zentralbank (EZB) eine entscheidende Rolle. Es wird davon ausgegangen, dass 2 Prozent am besten für die Wachstumsziele der Wirtschaft geeignet sind. Wird dieses Ziel in absehbarer Zeit unterschritten, ist es möglich, dass Präsidentin Lagarde und ihre Institution die Leitzinsen wieder senken.
In diesem Fall ziehen die Bauzinsen etwas zeitverzögert nach. Als Folge nimmt die Bautätigkeit wieder zu und die Immobilienpreise steigen wieder an. Daher könnte jetzt beziehungsweise in nächster Zukunft der Zeitpunkt gekommen sein, um auf dem Münchner Immobilienmarkt tätig zu werden.
