Der Wunsch nach eigenem Wohnraum ist ungebrochen. Umfragen zeigen, dass sich mehr als 70 Prozent aller Mietenden gern den Traum der eigenen Immobilie verwirklichen möchten. Viele von ihnen benötigen dafür Unterstützung durch Banken, denn das eigene Ersparte reicht nicht. Damit der Traum vom Eigenheim nicht zerplatzt und die Baufinanzierung bewilligt wird, ist gute Vorbereitung gefragt. Diese Tipps helfen dabei, Hindernisse beim Finanzierungsprozess zu meistern.
Immobilienträume verwirklichen: Konkrete Zahlen müssen her
Viel Platz für die Familie – so lautet eine der häufigsten Antworten, wenn es um die Must-haves der Traumimmobilie geht. Das üppige Platzangebot muss allerdings auch bezahlbar sein, was vor allem in Ballungsregionen immer schwieriger wird. In den letzten Jahren sind die Preise für Grundstücke, den Hausbau und für Bestandsimmobilien rasant gestiegen.
Im März 2022 mussten Immobilienbesitzer im Vergleich zum Vorjahresquartal mehr als 12 Prozent für ihren Traum der eigenen vier Wände ausgeben. Bei einer kalkulierten Summe von 200.000 Euro würde das eine Mehrbelastung von ca. 24.000 Euro ausmachen. Für viele zerplatzt damit der Immobilientraum oder rückt zumindest in weite Ferne.
Auf dem Weg zur Wunschimmobilie führt kein Weg an dem Taschenrechner und dem kritisch-realistischen Blick auf die monatlichen Einnahmen vorbei. Sie entscheiden, welche Ratenhöhe realisierbar ist, und bestimmen zusammen mit dem vorhandenen Eigenkapital die mögliche Darlehenssumme. Sie ist wiederum ein Kompass für den maximalen Immobilienpreis.
Quelle: Smava
Ist Baufinanzierung auch ohne Eigenkapital möglich?
Banken bevorzugen souveräne Darlehensnehmer, die sich ihrer Verantwortung bewusst sind und ein möglichst geringes Kreditausfallrisiko darstellen. Wer eine Baufinanzierung anfragt, sollte eine gewisse Eigenkapitalquote mitbringen. Experten empfehlen als Untergrenze 20 Prozent, besser mehr.
Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer ist die benötigte Darlehenssumme. Ein Vorteil, nicht nur für die Banken, sondern auch für die Darlehensnehmer. Muss eine geringere Summe für die Baufinanzierung geliehen werden, reduziert das die Gesamtkosten und nimmt den Druck der langwierigen Rückzahlung. Außerdem wirkt sich ein hoher Eigenkapitalanteil günstig auf den Zinssatz aus, er wird niedriger.
Eigenkapital sind nicht nur liquide Mittel
Fehlt das finanzielle Polster auf dem Bankkonto, sehen viele Kunden ihren Traum von der eigenen Immobilie schon in weite Ferne rücken. Doch das muss nicht sein, denn Banken akzeptieren auch Eigenleistung als Eigenkapital. Wer beispielsweise selbst Arbeiten im Haus vornehmen kann und dadurch die Kosten für Elektrik, Maler und Co. reduziert, kann dies bei der Baufinanzierungsanfrage mit angeben.
Das “Muskelkapital” wird durch regional übliche Stundenlöhne für Handwerker in darstellbares Eigenkapital umgemünzt und in die Kalkulation aufgenommen. Wie viel Eigenleistung Baufinanzierer tatsächlich als Eigenkapital anerkennen, hängt von den individuellen Gegebenheiten ab. Erfahrungsgemäß werden meist ca. 30.000 Euro als Maximum angerechnet.
Die Baunebenkosten bei der Darlehenskalkulation berücksichtigen
Auf dem Weg zur Wunschimmobilie legen sich einige häufig selbst Steine in den Weg. In Gedanken richten sie schon die einzelnen Zimmer ein, machen es sich gemütlich. Die eigene Kalkulation hat ergeben, dass das monatliche Budget und Eigenkapital ausreichen, um den Kaufpreis mit der Baufinanzierung Unterstützung zu stemmen.
Doch die Sektkorken knallen mitunter viel zu früh, denn eine Sache wird gern vergessen: die Baunebenkosten. Sie fallen nicht nur an, wenn ein Haus neu gebaut wird, sondern auch beim Erwerb von Bestandsimmobilien. Zu den gängigen Baunebenkosten gehören die Grundbuch- und Notarkosten.
Der Notar beurkundet das Geschäft und muss deshalb immer in der Kostenkalkulation berücksichtigt werden. Er veranlasst auch die Eintragung bzw. Änderung im Grundbuch. Die Kosten für den Service variieren zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises. Eine Immobilie, die 200.000 Euro kosten soll, würde mit zwei Prozent Notarkosten 4.000 Euro Baunebenkosten verursachen.
Die Grunderwerbsteuer erwischt viele Käufer eiskalt
Wer ein Grundstück (mit oder ohne Immobilienbestand darauf) erwirbt, muss die sogenannte Grunderwerbsteuer zahlen. Sie wird von den einzelnen Bundesländern individuell geregelt und kann deshalb in ihrer Höhe variieren. In Nordrhein-Westfalen beispielsweise beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent.
Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro würde das zusätzliche Kosten von 13.000 Euro verursachen. Um die hohen Steuern beim Kauf eines bebauten Grundstückes zu umgehen und eine zusätzliche Sicherheit für die Baufinanzierung zu vermeiden, empfehlen viele Experten einen getrennten Erwerb von Grundstück und Immobilie.
Beim Immobilienkauf fällt die Grunderwerbsteuer an. Sie kann, abhängig vom Bundesland, noch einmal bis zu 6,5 Prozent Zusatzkosten ausmachen.
In den meisten Fällen sind die Kosten für ein Grundstück deutlich geringer als für die Bestandsimmobilie. Wer sich beispielsweise ein Grundstück für 100.000 Euro sichern kann, zahlt weniger (im Beispiel von Nordrhein-Westfalen wären es 6.500 Euro). Durch den Grundstückskauf haben Baufinanzierungsinteressenten eine weitere Sicherheit, was die Konditionen für die Finanzierung der Immobilie deutlich verbessern kann.
Tipp: Staatliche Fördermöglichkeiten zur Reduktion der Darlehenssumme prüfen
Der Immobilienkauf scheitert, wenn die von der Bank zugesicherte Baufinanzierungssumme geringer als der Kaufpreis ausfällt. Mögliche Geldquellen, die diese Lücke reduzieren können, finden sich in staatlichen Förderprogrammen.
Neben den staatlichen Programmen gibt es auch einzelne regionale Förderoptionen. Eine der größten finanziellen Stützen ist jedoch die KfW, die zahlreiche Programme für neue Eigenheime oder die nachhaltig-energetische Sanierung für Bestandsimmobilien anbietet.
So gibt es beispielsweise für den Neubau einen Förderkredit bis 100.000 Euro (Wohneigentumsprogramm, KfW-Programmnummer 124) mit günstigen Konditionen. Um Gebäude effizienter zu machen, steht unter anderem ein Kredit bis 150.000 Euro (Wohngebäude-Kredit, KfW-Programmnummer 261) zur Verfügung, bei dem ein Tilgungszuschuss zwischen 5 und 25 Prozent inkludiert ist.
Die optimale Baufinanzierung finden: Zinsbindung, Laufzeit, Sondertilgung und andere Kriterien ganz genau vergleichen
Bei der Auswahl des idealen Anbieters für die Baufinanzierung ist ein neutraler Vergleich vorab hilfreich. Er unterstützt bei der Marktübersicht und zeigt, wo die Darlehenskosten am höchsten sind. Die Zinsen machen einen maßgeblichen Anteil an der Gesamtsumme einer Baufinanzierung aus.
In den letzten Jahren waren die Konditionen ideal, um sich Immobilienträume zu verwirklichen. Die Zinsen waren auf dem niedrigsten Stand aller Zeiten, doch das ist vorbei. Die EZB hat die Zinsen 2022 angehoben, was die Finanzierungskosten für die Traumimmobilie klettern lässt. Um bei der Baufinanzierung nicht zu viel aufgrund hoher Zinsen zahlen zu müssen, ist Nachrechnen gefragt.
Lange oder kurze Sollzinsbindung?
Beim Vergleich der Baufinanzierungsangebote gibt es deutliche Unterschiede bei der Sollzinsbindung. Einige Banken bieten eine kurze Bindungszeit, andere sichern den Sollzinssatz für einen längeren Zeitraum zu. Was ist besser?
Die Antwort liefern die aktuellen Bauzinsen. Sind die Zinsen zu diesem Zeitpunkt besonders hoch und könnte das Niveau in den nächsten Jahren sinken, ist eine kurze Sollzinsbindung empfehlenswert.
Wer 2022 eine Baufinanzierung abschließen möchte, sollte laut Meinung vieler Experten nicht von einem baldigen sinkenden Zinsniveau ausgehen. Die Ursachen dafür liegen vor allem in der gesamtwirtschaftlichen Lage in Deutschland begründet. Dass sich die Zinsen der Immobilienkredite wie in den letzten Jahren der Null-Marke annähern, gilt in Expertenkreisen ebenso als unwahrscheinlich. Deshalb sollten sich Interessenten jetzt noch die günstigen Zinsen sichern, denn es könnte in den nächsten Jahren deutlich teurer werden.
So wirkt sich Zinsbindung auf die monatlichen Raten aus
Die lange Zinsbindung hilft Darlehensnehmern bei der Kosteneinsparung, bedeutet jedoch auch höhere monatliche Raten. Dafür gibt es eine längere Zinssicherheit, was solide Planung für das eigene Budget bietet. Auch die Restschuld ist nach Zinsbindungsablauf deutlich geringer, sodass die Anschlussfinanzierung leichter fällt.
Wie unterschiedlich die Kosten bei einer Zinsbindung von 10 bzw. 20 Jahren sein können, zeigt das folgende Beispiel. Als Grundlage dient eine Darlehenshöhe von 200.000 Euro, die Anfangstilgung liegt bei 2 Prozent. Der Sollzinssatz bei der Zinsbindung für 10 Jahre wird mit 2,4 Prozent abgeschlossen. Daraus ergibt sich eine monatliche Rate von 733 Euro und eine Restschuld nach Zinsbindungsablauf nach 10 Jahren von über 154.800 Euro.
Wird im Darlehensvertrag eine Zinsbindung von 20 Jahren festgesetzt, gibt die Bank einen Sollzinssatz von beispielhaften 2,9 Prozent an. Die monatliche Rate ist mit 811 Euro etwas höher, allerdings ist die Restschuld nach Zinsbindungsablauf mit 92.100 Euro ebenfalls deutlich niedriger. Wer sich eine höhere Monatsrate leisten kann, sollte in diesem Fall auf die längere Sollzinsbindung setzen.
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Wie hoch darf die maximale monatliche Kreditbelastung sein? Vor dem Baufinanzierungsantrag ist der Kassensturz gefragt.
Wie hoch sollte meine monatliche Rate bei der Baufinanzierung sein?
Die Monatsrate für die Darlehensrückzahlung sollte so niedrig gehalten werden, dass sie stets gezahlt werden kann. Wird die vereinbarte Kreditrate mehrfach nicht getilgt, hat die Bank das Recht, das Darlehen mit sofortiger Fälligkeit aufzulösen. Können Kreditnehmer der Zahlungsverpflichtung nicht nachkommen, könnte die Bank im schlimmsten Fall eine Veräußerung der Immobilie auf den Weg bringen.
Experten empfehlen, die Kreditrate auf dem Niveau der gegenwärtigen monatlichen Mietzahlung zu wählen. Wer in das Eigenheim zieht, muss mit Nebenkosten rechnen, welche zusätzlich zur Darlehensrückzahlung bewältigt werden müssen. Dazu gehören beispielsweise Versicherungen für die Immobilie oder Instandhaltungsmaßnahmen.
Die Höhe der leistbaren Rate wird immer durch das Nettohaushaltseinkommen bestimmt. Mehr als 35 Prozent sollten dafür nicht verwendet werden. Verfügen Darlehensnehmer über ein Nettohaushaltseinkommen von 3.000 Euro, würde eine maximale Rate von 1.005 Euro empfohlen. Je höher das monatliche Einkommen, desto größer sind die Chancen für einen positiven Entscheid durch die finanzierende Bank.
Wird die Baufinanzierungsanfrage mit zwei statt einem Darlehensnehmer gestellt und gibt es ein Nettohaushaltseinkommen von 6.000 Euro pro Monat, zeigt sich ein anderes Bild. Durch die zwei Einkommen gibt es aus Sicht der Bank ein deutlich geringeres Risiko für einen kompletten Zahlungsausfall. Außerdem könnte unter Berücksichtigung der 35-Prozent-Empfehlung eine monatliche Rate von ca. 2.100 Euro gezahlt werden.
