Die Zeiten für einen Hausbau scheinen nicht die besten zu sein. Die Preise für Grund und Boden und selbst für Ackerland schießen seit Jahren in die Höhe. Nicht viel besser sieht es am Markt für Bestandsimmobilien aus. Und seit die EZB das Ende der Nullzinspolitik verkündet hat, steigen auch die Kreditzinsen wieder an.
Dieses Bild zeigt jedoch nur eine Seite der Medaille. Auf der anderen Seite stehen die Mieten, die noch einmal stärker gestiegen sind als die Immobilienpreise. Und auch die Inflation mit Preissteigerungen von teilweise mehr als 10 Prozent im Vergleich zum Vorjahr spricht für Investitionen in Sachwerte wie Immobilien.
Ein Kredit mit guten Konditionen ist die Voraussetzung
Ob jetzt der richtige Zeitpunkt ist, ein Haus zu bauen oder zu kaufen, hängt von vielen Faktoren ab. Die meisten davon sind individuell sehr verschieden, was eine pauschale Antwort auf diese Frage unmöglich macht. Die Hauptfrage, die jeder für sich beantworten muss, ist, ob man sich ein Haus, eine Doppelhaushälfte oder eine Eigentumswohnung leisten kann. Ohne Kredit können das nur die wenigsten.
Wenn man mit dem Gedanken spielt, ein Haus zu bauen oder zu kaufen, sollte man also vor allem in Erfahrung bringen, wie die Kreditkonditionen für die eigenen Vermögen- und Einkommensverhältnisse aussehen würden. Ansprechpartner hierfür kann die Hausbank oder eine Bausparkasse sein – in vielen Fällen lohnt es sich, auf Vergleichsportale wie www.kredit24.de/baufinanzierung/ zurückzugreifen, um wirklich alle Optionen auf den Tisch zu bekommen.
Die Tilgungsraten sind entscheidend
Ob bei der Hausbank oder bei professionellen Vergleichsportalen, zunächst muss man sich über die eigenen Verhältnisse klar werden. Die wichtigste Kennzahl neben der Gesamtsumme, die man benötigt, ist dabei das frei verfügbare Einkommen, welches nach Abzug aller Fixkosten monatlich zur Verfügung steht. Wen diese Kalkulation eher traurig stimmt, der sei daran erinnert, dass einer der Hauptkostenpunkte in Zukunft wegfallen soll: die Kaltmiete.
Hat man solchermaßen das frei verfügbare Einkommen errechnet, kann man entscheiden, wie viel von dieser Summe in die monatlichen Kredit-Tilgungsraten fließen sollen. Je mehr Kredit monatlich getilgt werden kann, desto geringer sind in der Regel die Gesamtkosten, selbst, wenn eine längere Gesamtlaufzeit eventuell niedriger verzinst wird.
Man kann jedoch nicht das gesamte frei verfügbare Einkommen für die Tilgung aufwenden, denn hinzukommen noch die Zinsen, die monatlich für die Darlehenssumme zu zahlen sind und sobald man im neuen Haus wohnt auch die Nebenkosten, die leicht zwei- bis dreimal so hoch wie in einer Mietwohnung sein können.
Eigenkapital, festgeschriebener Zins und Sondertilgungen
Um möglichst günstige Konditionen zu erhalten, sollte man außerdem alles, was man hat und an Eigenkapital mobilisieren kann, in den Hausbau stecken. Das reduziert die Gesamtdarlehenssumme und erhöht die Bonität gegenüber der Bank. Kreditzusagen werden mit höherem Eigenkapitalanteil wahrscheinlicher und die Zinsen werden niedriger.
Ebenso sollte man bei der Auswahl des günstigsten Kredits darauf achten, wie lange der Kreditzins festgeschrieben ist, um keine bösen Überraschungen mit Lockangeboten zu erleben, bei denen in den ersten Jahren besonders niedrige Zinsen anfallen, die dann aber enorm angehoben werden.
Wenn man erwartet, dass man in Zukunft beruflich aufsteigt oder ein Erbe erwartet, können überdies Klauseln zum Sondertilgungsrecht von Interesse sein. Diese erlauben es nach einigen Jahren, die gesamte Darlehenssumme oder größere Teil davon mit Sonderzahlungen zu tilgen.
Das richtige Objekt planen
Mit diesen Überlegungen und Kalkulationen kann man schon einmal zur Bank oder zum Kreditberater gehen und sich kostenlos und unverbindlich einen Kreditrahmen ermitteln lassen. Erst dann weiß man, wie viel Geld man in den Neubau stecken kann. Ob der Traum vom eigenen Haus erfüllt werden kann, muss nun anhand der gewünschten Baulage und den Bedürfnissen der zukünftigen Bewohner kalkuliert werden.
Der Grundstückspreis sollte dabei einen Höchstwert von 35 Prozent der Gesamtkosten keinesfalls überschreiten – und bestenfalls unter 20–25 Prozent der gesamten Baukosten bleiben. Die Wahl der richtigen Lage ist somit der wichtigste beeinflussbare Einzelfaktor in der Gesamtrechnung und sollte daher entsprechend wohldurchdacht sein.
Wenn man ein geeignetes Baugrundstück gefunden hat, beginnt die Baukostenkalkulation im engeren Sinne. Nun muss entschieden werden, wie das spätere Haus aussehen soll. Man benötigt wahrscheinlich zu diesem Zeitpunkt auch einen Architekten und man muss damit beginnen, Handwerker anzufragen und Kostenvoranschläge für Leistungen und Material einzuholen.
Mit einer vervollständigten Kalkulation geht man ein weiteres Mal zur Bank oder zum Kreditberater und lässt sich die endgültigen Konditionen oder ein verbindliches Angebot – oder besser gleich mehrere verbindliche Angebote – unterbreiten. Erst jetzt kann wirklich entschieden werden, ob ein Hausbau machbar, sinnvoll und gewünscht ist.
